Das Bayerische Staatsministerium der Finanzen und für Heimat informiert umfassend über die Grundsteuer. Wichtige Themen sind:
1. Übermittlung der Grundsteuermessbeträge an die Gemeinden
• Infolge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 müssen die Bemessungsgrundlagen für die Grundsteuer bundesweit neu ermittelt werden. Entsprechend sind bundesweit rund 36 Millionen Ein heiten neu zu bewerten.
• In Bayern betrifft die notwendige Neubewertung rund 6,4 Millionen wirt schaftliche Einheiten, für die sogenannte Hauptfeststellungen durchzuführen sind. Bayern hat für die verwaltungsmäßige Umsetzung ein bürgerfreundli ches Verfahren gewählt.
• Bei jeder der mehr als 6,4 Millionen durchzuführenden Hauptfeststellungen werden vom Finanzamt zwei Bescheide erstellt (Bescheid über den Grund steueräquivalenzbetrag bzw. über den Grundsteuerwert und Bescheid über den Grundsteuermessbetrag). Bisher wurden mehr als 6,4 Millionen Grund steuererklärungen abgegeben, wobei allerdings Mehrfachübermittlungen (d.h. für ein Aktenzeichen wurden mehrere Erklärungen – identisch oder un terschiedlich – abgegeben) enthalten sein können.
• Bis Ende Dezember 2024 wurden insgesamt mehr als 5,9 Millionen Haupt feststellungen durchgeführt. Dies entspricht einer Erledigungsquote von mehr als 93 % bezogen auf die zu erwartende Gesamtzahl der Grundsteuer-Fälle. Die Finanzämter stellten den Städten und Gemeinden in diesen Fällen die Grundsteuermessbeträge über ELSTER Transfer zum Abruf zur Verfügung. Rund 430.000 Hauptfeststellungen sind noch zu erledigen; dabei handelt es sich in weit überwiegendem Maße um sogenannte Schätzungsfälle, in denen bislang keine Erklärung abgegeben wurde. Je nach den örtlichen Gegeben heiten und personellen Kapazitäten der Finanzämter vor Ort unterscheidet sich die Anzahl der offenen Hauptfeststellungen. Die Steuerverwaltung hat hier bereits Enormes geleistet und bearbeitet auch weiterhin mit Hochdruck die noch ausstehenden Fälle.
• Bei den Grundsteuermessbetragsbescheiden handelt es sich um Grundla genbescheide, an die sich die Gemeinden bei der Festsetzung der Grund steuer halten müssen. Die Gemeinden sind nicht verpflichtet, die Bescheide zu prüfen. Sollten ihnen aber (mögliche) Fehler auffallen, werden sie gebe ten, diese an die Finanzämter zur Überprüfung zu melden.
2. Bayerisches Grundsteuermodell
• Für die Grundsteuer B (Flurstücke und Gebäude, die nicht land- und forst wirtschaftlich genutzt werden) wird in Bayern ein wertunabhängiges Flä chenmodell umgesetzt. Durch das Flächenmodell wird die Lastenvertei lung, das heißt welches Grundstück innerhalb einer Gemeinde stärker und welches Grundstück weniger stark belastet wird, künftig nur noch über die Flächen des Grundstücks und der Gebäude sowie deren Nut zung geregelt (Äquivalenzprinzip).
• Die Grundsteuereinnahmen stehen ausschließlich der Gemeinde vor Ort zu. Mit der Grundsteuer sollen allgemeine Ausgaben der Gemeinde für öffentliche Leistungen finanziert werden (z. B. Ausgaben für Infrastruktur, Spielplätze, Brandschutz, Straßenbeleuchtung). Es wird davon ausgegan gen, dass ein Grundstück umso mehr Aufwand für die öffentlichen Leis tungen der Gemeinde verursacht, je größer es ist. Daher wird an die Flä chen, nicht an den Wert angeknüpft. Das Flächenmodell ist zudem trans parent und macht wiederkehrende Hauptfeststellungen, wie sie im Bun desmodell alle sieben Jahre vorgesehen sind, entbehrlich. Im Gegensatz zum Bundesmodell wird dadurch auch verhindert, dass es im Fall steigen der Bodenrichtwerte turnusmäßig zu Steuererhöhungen durch die Hinter tür kommt. Wichtiges Anliegen der Bayerischen Staatsregierung war von Beginn an eine möglichst nachvollziehbare Grundsteuerreform.
• Für die Grundsteuer B werden die Flächen mit wertunabhängigen Äquiva lenzzahlen angesetzt. Diese betragen für die Fläche des Grund und Bo dens 0,04 €/m2 und für Gebäudeflächen 0,50 €/m2. Diese Beträge wer den mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Diese beträgt grundsätz lich 100 %. Für Wohnflächen wird ein Abschlag von 30 % gewährt (Grundsteuermesszahl damit 70 %). Daneben ist für den sozialen Woh nungsbau, die Wohngebäude eines Betriebs der Land- und Forstwirt schaft sowie für Baudenkmäler eine zusätzliche Ermäßigung in Höhe von 25 % vorgesehen.
3. Aufkommensneutrale Hebesätze
• Die Festsetzung der Grundsteuerhebesätze, der Erlass der Grundsteuer bescheide sowie die Erhebung der Grundsteuer liegen in der Zuständig keit der Gemeinden. Die notwendige Festlegung der Hebesatzhöhe ist freie Entscheidung der jeweiligen Gemeinde und liegt in ihrer ausschließ lichen Verantwortlichkeit. Das Grundgesetz gewährleistet diese Hebe satzautonomie der Gemeinden. Das Grundsteuergesetz gibt weder einen Mindest- noch einen Höchstprozentsatz für den Hebesatz vor. Hieran hat sich durch die Grundsteuerreform nichts geändert.
• Nach dem erklärten politischen Willen der Bayerischen Staatsregierung sollen die gesamten Grundsteuereinnahmen einer Kommune nach der Reform nicht höher sein als davor (sog. Aufkommensneutralität). Das heißt, insgesamt sollen die Grundsteuereinnahmen einer Gemeinde nach der Reform nicht höher sein als davor. Dies kann nur die jeweilige Gemeinde über die Festsetzung der Hebesätze bestimmen.
• Dem Gesetzgeber ist es untersagt, den Gemeinden bestimmte Hebes ätze vorzugeben. Daher kann die Bayerische Staatsregierung insoweit nur einen politischen Appell an die Gemeinden richten.
• Jedes neue Grundsteuermodell, ob Bundesmodell, bayerisches Modell oder die Modelle anderer Länder, wird auch bei einem Beschluss eines aufkommensneutralen Hebesatzes durch die Stadt bzw. Gemeinde zwangsläufig zu Belastungsverschiebungen führen. Die wegen der Ent scheidung des Bundesverfassungsgerichts erforderliche Änderung der Grundsteuerbemessungsgrundlage führt dazu, dass auch bei Anpassung des Hebesatzes durch die Gemeinde sich im Einzelfall nicht die gleiche Grundsteuer ergeben wird wie vor der Reform.
• Wie bereits erläutert, hat das Bundesverfassungsgericht die bisherige Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer – die Einheitswerte – für ver fassungswidrig erklärt. In der Folge muss es zu Belastungsverschiebun gen zwischen den einzelnen Grundstücken kommen, um die vom Bun desverfassungsgericht geforderte gleichheitssatzkonforme Belastung wiederherzustellen. Aufkommensneutralität kann sich deshalb nicht auf konkrete Grundstücke bei der Grundsteuer B bzw. bei der Grundsteuer A - 4 - (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) beziehen, sondern nur auf das Grundsteueraufkommen der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde insgesamt. Die politischen Appelle der Bayerischen Staatsregierung an die Kommu nen hinsichtlich der Aufkommensneutralität haben deshalb nie eine Aus sage zu einer annähernd gleichen Grundsteuer für den Einzelnen enthal ten.
• In Bayern haben die jeweiligen Städte und Gemeinden seit Anfang Au gust 2024 die Möglichkeit, bei der Finanzverwaltung Informationen zu er fragen, die Grundlage für die Ermittlung ihres aufkommensneutralen He besatzes sein können. Diese Informationen sind als rein freiwillige Ser viceleistung des Staates für die Gemeinden in Bayern zu verstehen, die keine rechtliche Auswirkung oder Bindung entfalten. Die Festlegung der Hebesatzhöhe ist freie Entscheidung der jeweiligen Stadt bzw. Ge meinde ist und liegt in deren ausschließlicher Verantwortlichkeit.
• Die Prognose-Daten wurden auf der Grundlage der bis zum 31. März 2024 vom zuständigen Finanzamt festgestellten Grundsteuermessbe träge für jede Gemeinde in Bayern ermittelt. Bestimmte, von der Ent scheidung der jeweiligen Gemeinde abhängige Auswirkungen wie Fälle des erweiterten Erlasses (Art. 8 BayGrStG) konnten in der Prognose nicht berücksichtigt werden. Gleiches gilt für die gesetzliche Option zur Festlegung reduzierter Hebesätze in Ermäßigungsfällen (z.B. für sozialen Wohnungsbau) nach Art. 5 BayGrStG.
• Um Aufkommensneutralität zu erreichen werden die Hebesätze auf dem Land tendenziell niedriger und in den Städten tendenziell höher als bis her festgesetzt werden müssen.
• Die Gemeinden müssen bis Ende Juni 2025 die Hebesätze neu festset zen. Der einmal festgesetzte Hebesatz kann bis zu diesem Zeitpunkt auch frei geändert werden. Die alten Hebesatzbeschlüsse für die Zeit bis 2024 treten kraft Bundesgesetzes außer Kraft.
4. Kommunaler Finanzausgleich
• Die Grundsteuerreform würde sich ab dem Jahr 2027 auch auf den kom munalen Finanzausgleich auswirken.
• Wichtige pauschale Leistungen im kommunalen Finanzausgleich hängen von der Steuerkraft ab. Gemeinden mit niedrigeren eigenen Steuereinnah men erhalten höhere Finanzausgleichsleistungen und umgekehrt.
• Da die Gemeinden bei der Grundsteuer ihre Steuereinnahmen durch die Hebesätze selbst bestimmen können, wird die Grundsteuerkraft einer Ge meinde für Zwecke des kommunalen Finanzausgleichs mit einem landes einheitlichen Nivellierungshebesatz berechnet. Dieser orientiert sich an der aktuellen Hebesatzlandschaft in Bayern und beläuft sich gegenwärtig auf 310 %. Dadurch wird vermieden, dass Kommunen über die Festlegung der Hebesätze die Finanzausgleichsleistungen beeinflussen können.
• Es zeichnet sich ab, dass sich die Hebesatzlandschaft insgesamt verän dern wird. In den ländlichen Regionen wird der aufkommensneutrale Hebe satz tendenziell niedriger liegen als bisher, in den städtischen Regionen höher. Der für den kommunalen Finanzausgleich aktuell geltende Nivellie rungshebesatz von 310 % ist deshalb ggf. anzupassen. Evtl. muss das System sogar ganz umgestellt werden.
• Nachdem die Hebesätze von den Gemeinden für 2025 zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht vollumfänglich festgelegt sind und sich in den Folge jahren auch noch ändern können, kann eine ggf. erforderliche Neurege lung erst zu einem späteren Zeitpunkt konzipiert werden.
• Zusammen mit den kommunalen Spitzenverbänden wurde daher verein bart, dass im kommunalen Finanzausgleich für einen Übergangszeitraum von drei Jahren (2027 bis 2029) die Grundsteuerkraft 2026 (basierend auf den Grundsteuereinnahmen 2024, letztverfügbare Werte vor der Reform) eingefroren wird. Dadurch erhalten die Gemeinden in diesem Bereich größtmögliche Planungssicherheit und können bei der Festlegung der neuen Hebesätze die Auswirkungen im kommunalen Finanzausgleich zu nächst außer Betracht lassen.
• Die Grundsteuerreform wirkt sich daher erstmals 2030 auf den kommuna len Finanzausgleich aus (auf Basis der Grundsteuereinnahmen 2028).
5. Grundsteuer auf das land- und forstwirtschaftliche Vermögen
• Die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft werden wie bisher mit dem Ertragswert bewertet (Grundsteuerwert). Hier wird in Bayern das Bun desrecht umgesetzt. Der Ertragswert sagt aus, wie ertragsfähig eine land- und forstwirtschaftlich genutzte Fläche ist. Der Ertragswert wird grundsätzlich aus der Fläche und einem nutzungsabhängigen, pauscha len Faktor ermittelt. Die Wirtschaftsgebäude sind regelmäßig mit dem Ansatz des Ertragswerts der Flächen abgegolten.
• Die Wohnteile von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft werden ab 2025 dem Grundvermögen zugeordnet und damit der Grundsteuer B un terworfen.
• Zum Grundvermögen zählten bereits schon nach früherem Recht die Wirtschaftsgebäude eines aufgegebenen Betriebs der Land- und Forst wirtschaft. Ihre Zuordnung zur Grundsteuer B ist durch die Grundsteuer reform nicht geändert worden.